京平案例
甘肃旧城改造拆迁案:协议已签,我拿什么维权?
  【写在案前】

  甘肃省是古代丝绸之路的锁匙之地,是丝绸之路行经的黄金路段,与蒙古接壤,其像一块瑰丽的宝玉,镶嵌在中国中部的黄土高原、青藏高原和内蒙古高原上。白银,正如其名一样,充满着神奇和美丽。白银市更是丝绸北路的咽喉孔道和中西文化交汇之地,随着西部大开发的深入推进,周边一个5000万人潜在的消费市场正在形成。白银市作为有着良好发展基础、广阔发展空间、美好发展前景的“兰白核心经济圈”的重点区域而言,基础设施建设始终是发展区域经济的基础,所以对老城进行改造便被提上了政府工作项目的议程。对于老城居民而言,这未尝不是一件好事,刘柳(化名)与张锴(化名)两家是多年的老邻居,起初两家对这次的旧城改造充满了期待,因为毕竟是近60年的老建筑,经过多次翻新之后还是不能方便的满足居民生活的需要,正所谓居者日日忧其屋。等了多年的拆迁政策终于有了眉目,两家及其他邻居起初也是欢欣鼓舞,逢人就夸赶上了党的好政策。但是好景不长,随着拆迁补偿安置方案的公布,老邻居们傻了眼,每平米不足千元的补偿标准,与周边房产市场价格相去甚远。历经多次与有关部门沟通受阻之后,老刘和老张选择毅然选择采用法律的手段来维护自己的合法权益。

  【办案实录】

  开篇:千里之行,始于申请政府信息公开

  起初两位老人也想通过当地律师进行维权诉讼,但是咨询过后,律师们普遍面露难色,有甚者更是劝两人放弃对政府的诉讼。正在二人欲将放弃权利的时候,大家还是提议试一试用外地的律师。几经周折,二人最终选择了京城专业拆迁维权团队。在团队接手案子后,由于当事人提供的证据材料非常有限,复议诉讼组的律师们根据多年的办案经验,只拿屡试不爽的办案策略作为开路先锋。向相关政府申请政府信息公开几乎是在办案过程中都能用到的手段。针对这次的旧城改造拆迁,首先向白银市立项、规划部门递交了《政府信息公开申请书》,申请公开当事人房屋所在区域旧城改造项目的立项、规划文件信息。同时对旧城改造所必须的“一书二证”即:规划部门审批的规划选址意见书、用地规划许可证、工程规划许可证等向有管政府机关申请信息公开。与此同时,律师还以当事人的名义向国土部门、当地人民政府申请公开涉案房屋所在的土地利用总体规划、国民经济发展规划。这不仅能阻止临时拆迁办公室进行强拆的违法行径,更能通过政府态度及内容回复找到在拆迁过程中存在的程序及实体上的违法性,为接下来的办案提供强有力的证据支持。

  中篇:有法走遍天下

  在所有的《信息公开申请书》寄出后,无一例外的石沉大海。相关部门并没有在规定的时间内给予当事人答复、也没有告知原因。殊不知,《信息公开申请书》的不回复便是我们取胜的第一个筹码。自2008年5月1日起实施的《中华人民共和国政府信息公开条例》第三章第二十一条对申请公开的政府信息,行政机关根据下列情况分别作出答复:(一)属于公开范围的,应当告知申请人获取该政府信息的方式和途径;(二)属于不予公开范围的,应当告知申请人并说明理由;(三)依法不属于本行政机关公开或者该政府信息不存在的,应当告知申请人,对能够确定该政府信息的公开机关的,应当告知申请人该行政机关的名称、联系方式;第四章第三十五条又规定行政机关违反本条例的规定,不依法履行政府信息公开义务的,由监察机关、上一级行政机关责令改正;情节严重的,对行政机关直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。正所谓“有法走遍天下”,有了法律强有力的支撑,律师们旋即以当事人的名义向有关部门递送了《行政复议申请书》,要求确认延期不履行政府信息公开的相关部门的行政行为违法。

  一系列的申请、复议行为,使拆迁人如坐针毡。在他们看来,硬的不行就只能来横的了。2012年5月14号上午,主任律师的电话急促的响起。来电话的正是老刘,明显的听出来老人真的害怕了。老刘告诉律师:拆迁人告知两户人家,其他的拆迁户已经按照1000元每平的协议签订了拆迁补偿协议,如果当场签订补偿安置协议,就给两户每家再多增加一万元的补偿,如果还“负隅顽抗”,将对涉案房屋在一周之内进行强制拆迁,并且按照最低补偿标准处理。两家人顿时没了主意,稀里糊涂的就和拆迁方签订了拆迁补偿安置协议。接到当事人的电话,谈判维权组的律师负责安抚老人的情绪,另一方律师针对在被威胁的情况向签订的补偿协议,立刻与相关部门进行沟通,强调拆迁工作应该严格依照法律规定的程序进行,并重申律师代理当事人维护期合法权益的决心和信息。与此同时,对于有关部门的威逼利诱行为向其上级单位进行行政控诉,并同时向相关政府发了一封义正言辞的《律师函》,表明律师严正的立场。西方有谚语“风能进,雨能进,国王军队不能进”,对公民合法私有财产的非法浸占、非法强拆是行不通的。

  下篇: 谈判也疯狂

  或许是行政复议程序作出的复议决定的期限越来越近,或许是《律师函》所表达的严正立场,亦或是在旧城改造拆迁的过程中存在诸多不为人知的程序和实体上的违法点。即便是当事人在被威胁的前提下签订了拆迁补偿安置协议,但不管怎样律师扎实的工作给相关部门造成了难以承受的无形压力,拆迁人不得不败下阵来。相关部门主动找到当事人协商拆迁补偿安置的有关事宜。在谈判的过程中,谈判维权组的律师把相关部门的违法点一一列举,在诸多的证据面前,拆迁人意识到只有在谈判中妥协才能最终得到双赢的局面。最终拆迁人与当事人就补偿安置事宜达成一致,通过律师高度的专业性工作,二人维权道路最终以的房屋最后以每平补偿5000元,并同时获得一套郊区安置房的结果收尾。

  【律师说法】

  其实早在04年国务院办公厅就控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理下发通知,通知中要求各地,严格依照城市总体规划和建设规划,制止和纠正城镇建设和房屋 拆迁中存在的急功近利、盲目攀比的大拆大建行为。但由于城市规划和专项建设工程的需要,对城市国有土地的使用权实行再分配,从而达到土地资源的合理配置,使土地利用效率最大化,所以城市房屋的拆迁工作进行的如火如荼。在拆迁的过程中,被拆迁人最关心的还是补偿安置的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章第十九条:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。所以被拆迁人要求按照周围类似房地产价格进行补偿,是有法可循的。但是现实生活中往往所谓的评估机构作为拆迁方的利益同盟,所作出的评估结果是和现实背道而驰的。又据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定,对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。其实被拆迁人在遇到不合理的补偿待遇时,有很多法律作支撑,但是被拆迁人往往要么不懂得用法律武器,要么惧于政府的威慑力,导致了与自己应得利益的失之交臂。

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