京平案例
四川农村拆迁案例:建设用地规划许可证被撤销
  【关键词】

  拆迁补偿标准 建设用地规划许可证 行政复议期限

  【基本案情】

  征地拆迁,一般人都会认为是改善生活、走向经济富足的一条捷径。然而,对于某些被拆迁人来说,却没那么顺利,过程中充斥着政府的傲慢、拆迁补偿的不公以及长期的身体和心理上的折磨。家住四川省安岳县岳阳镇某村的刘某女士、李某某女士以及刘某某女士,就遇上了这样的烦心事。刘女士等三位当事人在某村拥有合法的房屋,由于当地要进行房地产开发,因此开始了征地拆迁的进程。刚开始,三位当事人还满心欢喜,盼望着能够住上崭新敞亮的安置房或者得到满意的拆迁补偿,可是在看到公布的拆迁补偿标准后,顿时心灰意冷。因为相关部门承诺的拆迁补偿标准实在太低,根本不足以补偿当事人因拆迁而遭受的损失,别说改善生活了,甚至连现有的生活水平都无法维持,所以一直未与政府部门达成补偿安置协议。但是,政府可不会因为不签订拆迁补偿协议就无所作为。于是在某一天毫无征兆的情况下,三位当事人分别收到县法院作出的三份强制执行的行政裁定书。这对于当事人来说无异于晴天霹雳,难道说不但拿不到拆迁补偿,就连家也要失去了吗?面对如此紧迫的形势,当事人通过网络了解到了专业从事拆迁维权的北京京平律师事务所。经过网络、电话沟通,当事人感觉京平律师业务专精、态度诚恳,于是在与律师面谈之后立即委托京平律师全权负责处理此事。

  【拆迁维权亮点】

  当事人的行政复议申请未被受理,因此向法院提起诉讼。在拆迁律师有力的证据面前,被告毫无招架之力。最后在法院调解下,被告受理了复议申请,然后原告撤诉。经过复议,建设用地规划许可证被撤销,当事人此役完胜。

  【精彩回放】

  接受委托后,京平律所安排两位得力干将——曹星律师和李利律师负责此案。两位拆迁律师认为当务之急是先要保住房子,于是首先针对三份强拆裁定书提起执行异议。同时,为了调查征地拆迁的相关手续是否合法、齐全,拆迁律师启动了多个相关的法律调查程序。正当没什么进展的时候,一天,当事人到法院复印案卷材料,偶然发现安岳县住房和城乡规划建设局曾经在2008年9月2日作出过《建设用地规划许可证》(地字第〔2008〕XXX号)这一具体行政行为,于是立即与律师取得联系。真是:山重水复疑无路,柳暗花明又一村。经过细致周密的调查,拆迁律师发现规划局作出的这一具体行政行为无论在程序上还是在实体上均违法,并且严重侵害了三位当事人的合法权益。随即,当事人向上级主管部门资阳市城乡规划管理局提出复议申请,要求确认该许可证违法,并依法撤销。

  提出行政复议申请后,本以为依靠发现的违法点可以在复议审理中有所突破,然而一波未平一波又起,等来的却是上级主管部门的不予受理决定书。上级主管部门给出的主要理由是,当事人针对建设用地规划许可证的复议申请已经超过法定的期限。面对这一新的打击,当事人和京平律师都没有也不会放弃,毅然向资阳市雁江区人民法院提起行政诉讼。

  在诉讼中,作为被告的上级主管部门主张,县国土资源局和县房屋征收局征用土地获得审批后,曾进行过公告、发布了相应的通知书、决定书、催告书,且县法院进行过双方协调,并作出过准许强制拆除的法律文书,以此推理,原告就理应知道涉案土地作出过建设用地规划许可证的事实,因此,原告在几年后才对该许可证提出复议申请,显然超过了法定的期限。然而,这只是被告的误解。征地公告和建设用地规划许可证是两码事,有了征地公告未必就一定会有建设用地规划许可证,没有征地公告的情况下也可能会有建设用地规划许可证,总之,两者不能混为一谈,两者也不是前因后果的必然关系,原告知道征地公告并不一定就意味着知道有建设用地规划许可证。因而,并不能以政府部门发布过征地公告、通知书等文件,就推断原告知道建设用地规划许可证的存在。面对如此有力、逻辑严密的论证,被告理屈词穷。最终,在法院主持的调解下,被告同意受理复议申请,原告于是撤诉。此一役,原告取得了重大的胜利,极大地提升了维权的信心和气势。

  在随后的行政复议审理中,专业律师再接再厉,乘胜追击,同样提出了强有力的证据。律师发现,建设单位凯发房地产公司取得的建设用地规划许可证上记载的用地面积与相关国有地使用权出让合同上的出让土地面积不一致,这样的许可证明显违法。而且,凯发房地产公司在办理完建设用地规划许可证后,未在两年内取得房地产项目的建设工程规划许可证。根据《四川省城乡规划条例》的规定,建设用地规划许可证自核发之日起二年内,建设单位未取得建设工程规划许可证的,建设用地规划许可证自行失效。因此,凯发房地产公司取得的建设用地规划许可证实际上已经失效。经过审理,上级主管部门作出决定,撤销了这一违法的建设用地规划许可证。

  【拆迁律师说法】

  这次拆迁维权过程,可谓一波三折,当事人的心情也随着程序的进行而时起时落,但是京平律师经过多年的打磨与淬炼,已经练就了处变不惊、气定神闲的超凡心理,因而才能够在挫折和打击面前不乱方寸,冷静地作出准确而有力的回击。本案中,建设单位的建设用地规划许可证被撤销之后,征地行为的一个重要前提已经不复存在,征收部门面临着巨大的压力。这对于当事人来说是莫大的好事,对方的压力就是我方的优势和筹码。只有手上有了筹码,才具有谈判协商的资本,否则光凭一张嘴是无法提高拆迁补偿的。因为在征地拆迁过程中,政府是处于强势地位的一方,占据了话语权的制高点,而普通老百姓则是弱势群体,有时甚至连谈判桌都上不了,更谈不上提出和实现自己的诉求。本案当事人在面对强拆裁定的紧急形势之下,选择了正确的方式,那就是委托专业拆迁律师进行维权,因此才能够节节胜利。可见,在征地拆迁中如果遇到拆迁补偿不公平、不合理的情况,一定要及时向专业拆迁维权律师求助,切勿贻误维权的最佳时机。

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