京平案例
海南海口农村房屋拆迁补偿案例:通过卫星影像认定房屋为2009年建造的违章建筑,实际房屋建造于2007年无证不等于违建
  【案件背景】

  本案的符先生一家在海南省海口市某村拥有一栋三层的房屋,所有权人为符先生的三个儿女,出资人为符先生的二儿子,该房屋位于城市规划区,周围有成熟的生活配套设施,交通便利,符先生一家将三层的房屋出租。可观的租金搭配海南得天独厚的自然条件和优美的自然环境,符先生一家过着“向往的生活”。

  但自从2020年开始,符先生舒适的生活被打破,因另外一处在征收范围内的房屋未签订拆迁补偿协议,海南省某区综合行政执法局认定本案一栋三层的房屋为违章建筑,作出《行政处罚决定书》,并限符先生在3日内拆除上述位于海南省某村的一栋三层房屋,欲逼迫符先生妥协。

  困顿中的符先生经过再三衡量委托北京京平律师事务所库建辉律师、贾素飞律师、李浩杰律师三位律师帮助自己维权,三位律师指导符先生收集证据,向人民法院起诉撤销处罚决定。

  

海南海口农村房屋拆迁补偿案例:通过卫星影像认定房屋为2009年建造的违章建筑,实际房屋建造于2007年无证不等于违建

 

  【一审庭审较量】

  被告辩解一:房屋所有权人为符先生

  原告回击一:主体认定错误

  根据符先生一家提供的私房用地审批表可知,宅基地使用权人及房屋所有权人为符先生的三个孩子,出资者为符先生的二儿子,被告下达的处罚决定主体错误。

  被告辩解二:通过卫星影像比对,原告房屋建造于2009-2010年间,没有办理建设工程施工许可证,属于违法建筑,应予拆除。

  原告回击二:房屋建造于2007年初,没有证不等于房屋是违建。

  原告房屋建造于2007年初,因建筑面积为1200余平,且建筑材料为钢筋混凝土,成本高,面积大,所以耗时比较久,卫星定位图显示的是建成的状态,根据原告提供的姜太公神位牌和证人证言,可以看出建造时间为2007年。原告房屋没有规划许可证,是因为建房时城乡规划未实施,当时没有法律规定原告要办证,其次,全村都没有规划许可证,这种情形的产生是因为当地的法律意识淡薄和管理不规范导致,法律后果不能由原告来承担;再者,宅基地就是建房居住的,原告的房屋没有影响规划,不应当被拆除。

  被告辩解三:作出了告知书、决定书等,并依法送达,程序合法

  原告回击三:被告作出的文书没有送达给原告

  原告的房屋已经出租给他人经营,被告张贴文书时,原告不在场、不知情,被告的文书没有送达给原告,送达程序违法,剥夺了原告知情权、申辩权等。

  【一审法院判决】

  本案部分一审判决↓

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  判决作出后,海南省某区综合行政执法局上诉。

  【二审庭审较量】

  执法局辩解:

  被上诉人拒不配合调查、拒不签收文书,留置送达合法。

  京平律师回击:

  首先,本案房屋不在符先生一家的使用处分下,执法局未通知符先生,径行将文书张贴在房屋上拍照离去,事实上没有送达给符先生,符先生不知情。

  其次,行政处罚决定有严格的程序规定,能直接交付的交付,不能直接交付的适用留置、邮寄、公告等方式。执法局在未通知符先生的情况下,直接认定符先生拒收,且留置的地点并非符先生的住所,不符合留置送达的规定,张贴的地点并非符先生的住所,且符先生并非下落不明,不符合公告送达的规定,无论从哪个方面讲,送达程序均违法。

  【二审法院判决】

  本案部分二审判决↓

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