拆迁必读
签订拆迁补偿协议应注意的问题

 京平拆迁讲堂

  城市建设步伐不断前进,光鲜亮丽的城市发展外表下,往往掩盖着民众权利受损的些许心酸与无奈的叹息。在拆迁案件大量存在的今天,一面是被拆迁人一夜之间“被百万富翁”的情形屡见不鲜,另一面安置补偿费用不足的情况下,所谓的“钉子户”如春笋般在利益的雨下拔地而起,拆迁这一庞大的舞台上不同的角色演绎着他们不同的悲喜人生。

  为促进文明、合法的征地拆迁,为使这项以“公益”为目的的项目可以真正地惠及人民,北京京平律师事务所特开办《京平拆迁讲坛》这一公益栏目,希望可以以“水滴石穿”之力助更多被拆迁人理性维权,缓解现阶段的征地拆迁矛盾,亦为推动法治社会的进步尽一份绵薄之力!

  《京平拆迁讲坛》栏目首期邀请了北京京平律师事务所资深拆迁律师——葛容律师,围绕签订拆迁补偿协议应注意的问题这一专题做出了系统讲解。葛律师强调,集体土地征收、集体土地上房屋的拆迁以及国有土地上房屋的征收,必须依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《国有土地上房屋征收补偿条例》(590号文)以及国务院、国土资源部相关文件的规定;同时,面临征地拆迁时,我们必须了解如下内容:

  一、政府主导的公益性拆迁必须具备法定条件

  是否有征收土地的公告。公告内容必须包含国务院或省级人民政府的土地批复文号。如果没有上述土地批复,比如镇政府、村委会作出的公告,都是违法的;

  2.是否有拆迁补偿方案。制定行政机关必须是县级以上人民政府、县国土资源局,乡镇政府、村委会是无权制定上述补偿方案的。补偿标准必须符合法律规定;

  3.拟建设项目是否具有公共利益的目的。如果是房地产商进行的商业开发项目,就不具备公共利益的目的。补偿标准也应按照市场价格制定。

  二、签订拆迁补偿协议的主体是否适格

  拆迁的实施主体为县级以上人民政府,多数情况下,会成立拆迁办公室、拆迁指挥部等机构负责拆迁补偿事宜,也存在乡镇政府、村委会、甚至开发商直接负责拆迁补偿的情况。在拆迁补偿协议上盖章的必须是经县级以上人民政府设立或授权的行政机关,未经任何授权的村委会、街道办事处则不属于适格的主体。

  三、拆迁补偿协议的内容是否合法,约定是否清晰

  补偿协议应当经双方充分协商,在平等、自愿的基础上订立。如果存在欺诈和胁迫的情形,则协议无效;补偿协议条款必须约定细致,明确,尤其是补偿面积、补偿标准、补偿金额、补偿时间必须明确且无误;双方的权利义务约定必须对等,不得强加被拆迁人单方义务。

  此外,对签订的拆迁补偿协议的内容必须做严格审查。例如违约责任条款,如果拆迁人不能按照协议履行协议,必须承担相应责任。实践中曾有因政府违约,最长7年不能回迁的情况,而区区周转费已无法弥补被拆迁人的损失。

  更要注意:空白补偿协议是绝对不能签的;口头约定是得不到保障的;签订的协议被拆迁人是要保留一份的。

  四、 政府拆迁补偿标准是否合法、合理

  国有土地上房屋的征收补偿标准,依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》,以征收决定作出之日作为评估时点,按照当地类似商品房的价格对房屋进行评估,作为补偿标准。被拆迁人对评估结果不服,可以依法申请复核和鉴定。

  2.集体土地和集体土地上房屋的补偿标准是由省级人民政府制定,按照区位区分为几类地,确定相应的补偿标准。

  五、 对房屋、土地的评估是否合法、合理

  国有土地上的房屋评估必须严格按照《国有土地上房屋征收评估办法》住房和城乡建设部《建房[2011]77号》的规定,以被不降低被拆迁人生活水平为基本原则,不能肆意侵害被拆迁人的利益。

  “拆迁有路,指引为径,法律维权,京平做舟”。拆迁维权是专业性强,较为复杂的工作。作为被拆迁人法律专业知识匮乏,无法采取合法、有效、正确的方法与资源占优、权力占优的拆迁方制衡来维护自身的合法权益。许多被拆迁户采取暴力抗迁的方法,结果落入对方设置的圈套,身陷囫囵,被迫就范。更有人为此付出血和生命的代价。因此,面对强势集团对我们弱势群体的利益侵夺现象,唯有依靠法律武器来维护自身的合法权益,方可减少拆迁流血事件,减少不必要的损失和伤害。

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