拆迁必读
门面房、企业拆迁补偿中的停产停业损失怎么计算?

  现在,越来越多的人开起了小卖部,办起了养殖场,日子越来越美满。小卖部、养殖场或企业已经成为家庭收入的重要来源,但如果遇到了征收拆迁,经营就不可避免地会受到影响,停产停业损失自然是其拆迁补偿中不可缺少的重要内容。

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定,并明确了具体办法由省、自治区、直辖市制定,以回应复杂的现实情况。

  

门面房、企业拆迁补偿中的停产停业损失怎么计算?

  因此,停产停业损失补偿需要结合具体的地方性规定来计算和衡量。京平律师在此为大家总结了一些常见的计算停产停业损失的方法。

  1、按照经营利润计算

  对于商铺、企业来说,因拆迁不能生产经营所造成的损失,包括利润、租金等。以经营利润来计算停产停业损失是比较常见的方法,这与其在一定期限内的平均利润以及停产停业期限有关。但如何确定平均利润和停产停业期限,各地规定存在差别。

  如《马鞍山市集体土地征收补偿安置办法》第三十条规定,如果以平均利润为标准,“对纳税企业按照征收公告日前一年税后月平均利润,一次性给予3个月停产停业损失补偿。”《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第五条确定的停产停业损失补偿评估的计算公式为:“停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限。”其中,月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。

  

门面房、企业拆迁补偿中的停产停业损失怎么计算?

  2、按照房屋评估价值来计算

  将停产停业损失与房屋评估价值相关联也很常见,地方上通常会规定按照房屋评估价值的一定比例来给予停产停业损失的补偿。

  如《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十五条规定了相关停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。《铁岭市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十六条规定了相关停产停业损失按照被征收房屋评估价格的8%计算补偿。

  但是,直接规定一个比例,对企业的实际经营状况却没有给予充分考虑,就可能导致不合理的停产停业损失补偿。因此,在采用此种方法时,应结合企业的经营状况、停产停业期限来加以修正。

  有的地区直接规定了停产停业损失不低于被征收房屋价值的一定比例,并根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。如《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条规定,停产停业损失补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五;《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》规定停产停业损失的补偿标准不低于被征收房屋价值的百分之三。

  

门面房、企业拆迁补偿中的停产停业损失怎么计算?

  3、由评估机构评估确定

  很多地方规定,在当事人对停产停业损失的补偿无法协商时,停产停业损失可以由评估机构评估确定。

  如,《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定,当事人可以协商选择以房屋评估总价、平均净利润、房屋租金收益等标准计算停产停业损失,协商不成的,可以委托具有相应资质的评估机构通过评估确定。《郴州市市城市规划区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十八条规定了停产停业损失需要评估的,由房屋征收部门委托评估房屋价值的同一房地产价格评估机构进行评估。

  如果委托评估机构评估确定停产停业损失的补偿,被征收人同样应当注意评估机构是否具有资质,评估结果是否合理等问题。

  

门面房、企业拆迁补偿中的停产停业损失怎么计算?

  以上三种方法是计算停产停业损失的常见方法,但并不是只有这三种方法,如《<济南市国有土地上房屋征收与补偿办法>实施细则》中规定一次性停产停业损失按照被征收非住宅房屋建筑面积计算,对不同类型的房屋确定不同的计算标准。因此,被征收人如果对停产停业损失有疑问,可以查阅当地的具体规定来参考,必要的时候及时咨询专业律师,以便能更好地参与到拆迁补偿的协商中。

京平视角

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